以創新政策誘因破局市區老化 文：吳桐山
香港市區老化問題日趨嚴重，舊區高齡樓宇日久失修，不僅維修保養成本極高，更頻頻威脅市民的生命財產安全。據政府最新數據顯示，過去十年本港樓齡達50年或以上的樓宇，每年劇增約510幢，然而市區重建局及私營機構每年拆卸重建的樓宇平均僅約160幢。這項急劇擴大的「重建赤字」，反映出單靠市建局的公營力量，根本無法追上樓宇老化的驚人速度。面對此一嚴峻局勢，政府推出「額外地積比率先導計劃」及「跨區地積比率轉移」兩項突破性政策，主動為私人市場鬆綁並提供財務誘因，方向正確且極具政策前瞻性，值得社會各界予以高度肯定。
一、打破財務可行性瓶頸：政策思維的嶄新突破
長期以來，私營機構參與舊區重建的最大阻礙在於財務可行性（Financial Viability）。舊區地盤往往權益分散、收購成本高昂，加上受制於現行地積比率限制，重建後的樓面面積增長有限，導致私人發展商望而生畏。政府發展局今次展現出嶄新且進取的政策思維，大刀闊斧地推出兩項新措施，正是精準切中了私人市場的痛點。
額外20%免補地價總樓面面積：發展商若承諾拆卸指定地區、樓齡50年或以上且地盤面積不小於700平方米的住宅樓宇，即可獲獎勵額外地積比率。這項誘因可直接轉化為實體建築面積，或抵銷北都及全港其他土地交易的地價，大幅提升項目的投資回報率與商業吸引力。
跨區轉移地積比率的全面優化：打破過往僅限同區轉移的框架，容許「輸出地盤」跨區轉移至全港其他地區甚至新發展區。同時將接收地盤的面積門檻由1,000平方米下調至700平方米，並取消最多兩個接收地盤的限制，大大增加了市場在規劃上的彈性。
二、兼顧公共利益與私營動力：公私營合作的新典範
新政策的精妙之處，在於它並非單純向發展商「送禮」，而是巧妙地將私人商業利益與整體社會公共利益進行深度綁定。
活化社區與改善公共環境：新政策規定，若將「輸出地盤」轉作對社區有裨益的指定用途，可在輸出地盤獲得免補地價的額外樓面面積，作為管理及維修保養的資金支持。這不僅能減低舊區的高密度壓力，更能促進社區設施的補足。
標準金額簡化程序：採用標準金額來計算額外地積比率的地價價值，並將輸出與接收地盤的補地價評估合併處理，顯著簡化了行政審批程序，大大縮短項目開發週期，降低市場運作的時間成本與不確定性。
城規會嚴格把關：所有跨區地積比轉移個案均須向城規會提交規劃申請，確保額外發展密度不會對周遭環境、交通及景觀構成負面影響，平衡了發展速度與居住品質。
三、落實細節與未來展望：由「先導」邁向「常態」
土地及建設諮詢委員會對政府的兩項新措施表示高度支持，反映出業界對政策方向的廣泛共識。政府目標於2026年第三季正式實施該兩項措施，為確保政策順利落地並發揮最大效益，當局在執行層面仍需留意以下關鍵。
訂明清晰的技術指引：由於地積比轉移及地價抵銷涉及複雜的技術與財務操作，政府應在即將發出的「联合作業備考」及「城規會規劃指引修訂本」中，明確列出申請細節與標準，讓業界有章可循。
動態評估與彈性放寬：作為先導計劃，政府應緊密監察市場反應。若先導計劃試行順利、業界反應踴躍，發展局應及早規劃將計劃常態化，並考慮進一步放寬地盤面積要求（如適度下調700平方米的限制）或擴大指定地區的涵蓋範圍，以惠及更多零碎的舊區地盤。
文：吳桐山
學研社成員、時事評論員
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