以市場力量加速舊區重建：額外地積比率是安居更新的務實突破 文：劉建誠

舊樓老化，從來不是單一屋苑或個別業主的問題，而是關乎城市安全、生活質素與地區治理的長期課題。發展局將於9月1日推出為期五年的「額外地積比率先導計劃」，率先在長沙灣、馬頭角、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔和油麻地等七個舊區推行；符合條件的私人住宅重建地盤，可獲額外20%的免補地價總樓面面積。此舉是特區政府以創新思維拆解舊區重建樽頸的重要一步，值得社會支持。

舊樓老化速度高，安全風險增

香港樓宇老化的速度不容忽視。官方資料顯示，樓齡50年或以上的樓宇每年增加逾500幢，未來15年平均每年更將超過700幢 。不少舊樓承載居民數十年的生活記憶，但同時面對維修成本高昂、設施老化、消防和樓宇安全風險增加等挑戰。若只靠市區重建局單打獨鬥，難以追上樓宇老化的速度；過去十年，約八成重建新建住宅單位來自私人發展項目，正說明市場力量是推動城市更新不可或缺的一環。

先導計劃的核心價值，在於以合理誘因促進私人市場承擔更多公共責任。舊區重建往往涉及業權分散、收購成本高和發展參數受限等難題，即使市場看到重建需要，也未必能在財務上成事。新安排容許合資格項目在原址增加最多兩成樓面，或把額外地積比率轉化為地價價值，用以抵銷原址、北部都會區或其他土地交易的地價。這種彈性設計不僅提高項目的可行性，也讓企業可按實際情況調配資源，把市區更新和北都發展放在更廣闊的城市發展布局中考量。

更值得肯定的是，政府沒有只提出原則，而是同步公布清晰的申請準則與程序。計劃要求地盤位於指定舊區、樓齡達50年或以上、面積不少於700平方米，並承諾拆卸後重建作住宅用途；申請者可預先查詢資格和規劃事宜，地政總署亦會以標準金額計算相關地價價值。規則清楚，市場才有信心；程序可預期，資金才會願意投入。政府並會在地契加入重建限期和罰則，確保誘因不是停留在紙上，而是轉化為看得見的工程進度和改善成果。

重建後是否更安全、更宜居，才是成敗關鍵

當然，舊區更新的目標不應只是增加樓面面積。

相關部門在審批和規劃時，應把交通承載、休憩空間、社福設施、無障礙通道和環境質素一併納入考慮；發展商亦應以高質量設計回應居民需要，讓舊區重建既改善樓宇硬件，亦保留社區活力和人情味。對受影響的小業主和租戶，更要提供清晰資訊、適切支援和順暢的安置銜接，凝聚重建共識。

先導計劃為期五年，正好是檢驗政策效能的重要窗口。政府可定期公布申請數目、審批進度、開工和完成情況，與業界和地區持份者保持溝通，及時調整不合時宜的細節。只要堅持「安全為本、民生為先、效率為要」，額外地積比率便不只是發展工具，而是加快處理老舊樓宇隱患、改善舊區生活環境的有力槓桿。

香港的城市更新，必須走出「等待問題惡化才處理」的被動思維。特區政府主動運用市場力量、提供制度誘因、同時設下清晰規範，展現了積極有為的管治新氣象。社會各界應把握這一政策窗口，支持更多優質重建項目落地，讓舊區居民早日享有更安全、更舒適、更有尊嚴的安居環境。

文：劉建誠

公共行政學榮譽博士

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