守好安居樂業第一道防線：修訂《建管條例》深化地區治理 文：劉建誠

大廈管理看似是屋苑內部事務，實際關乎居住安全、資產權益與鄰里和諧。特區政府於8月12日就修訂《建築物管理條例》展開為期一個月的公眾諮詢，提出提高大型維修及大額採購的出席和投票門檻、完善委任代表文書與利益申報、加強主管當局權力，以及釐清會議程序等五大方向。這是繼《2024年建築物管理（修訂）條例》落實後，政府持續深化改革的重要一步，展現以市民福祉為依歸的務實精神。

令圍標者更難有機可乘

大維修、保安、清潔以至公用設施保養，涉及龐大金額和長遠安全，理應由業主在充分知情、廣泛參與的基礎上作出決定。諮詢文件建議按工程金額設立分級的法定人數與親自投票門檻；例如每戶平均承擔工程價值達8萬元或12萬元時，門檻相應提高，並建議在議決大型維修前至少7天舉行簡介會。這不是增設關卡，而是讓重大決定經得起檢視。業主掌握工程範圍、報價理據、資金安排與風險，既可減少爭拗，亦令圍標者更難有機可乘。

委任代表文書長期是業主大會最容易引起疑慮的環節。政府擬就代持文書設上限、考慮把遞交期限由會前48小時提前至96小時，並研究公開已提交文書的單位名單、加入雙方簽署和投票指示等安排。方向值得支持，授權票本應是便利未能親身出席業主行使權利的工具，絕不能淪為少數人操控決議的渠道。同時，制度設計須兼顧長者、經常出差人士及海外業主；可透過清晰範本、電子通知及民政處支援，兼顧防濫用與便利參與。

要從根源提升工程採購的公信力，利益申報是不可或缺的一環。政府建議要求工程顧問、註冊檢驗人員、承辦商等參與者披露彼此的股權、業務、親屬或其他利益關係，並向全體業主公開；即使沒有關連亦需申報，虛假申報更須清楚列明其刑事後果。這項建議把監管由管委會及採購負責人，延伸至工程鏈條上的關鍵角色，有助讓潛在利益衝突無所遁形。日後可配合標準化申報格式及方便業主查閱的資料平台，讓透明度真正轉化為業主可運用的知情權。

打破少數人「拖字訣」僵局

修例的另一亮點，是政府不再只在旁勸喻，而是在法團失效、主席無理拒絕按5%業主要求召開大會，或無故取消會議等特殊情況下，研究讓10%業主可申請主管當局委任指定人士協助召開會議，並擬設上訴委員會處理異議。此舉有助打破少數人「拖字訣」造成的管理僵局，讓大廈盡快恢復正常運作；上訴機制亦確保權力介入有制衡、有程序。

當然，好的法律必須可執行。提高門檻要避免必要維修被蓄意杯葛，限制代表文書也不能令合法授權過度困難；緊急維修可縮短通知，但「緊急」的界線、招標與申報要求必須清晰。因此，諮詢的價值在於凝聚切合不同樓宇實況的可行方案。

完善大廈管理，就是夯實香港安居樂業的第一道防線，也是深化地區治理的具體實踐。業主、法團、物管業界和專業人士應把握機會踴躍建言，協助政府在堵塞漏洞、保障權益與維持效率之間取得最佳平衡。只要社會同心把制度做實做細，香港的每一幢大廈都能管理得更安全、更透明、更有溫度。

文：劉建誠

公共行政學榮譽博士

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