未雨綢繆處理好建築物外牆管理新問題 文：吳家俊

本月26日中環怡和大廈傍晚發生一宗大廈外牆吊船故障下墜，幸虧大廈圓窗有站腳位置，加上消防處及時專業救援，從35及43樓高層拯救了工人，意外最終有驚無險。政府各有關部門對大廈外牆吊船的使用問題，從沒掉以輕心，勞工和物業管理界一直重視，然而制訂政策最理想是要具有前瞻性，本港要開始加緊留意玻璃外牆管理問題。原因很簡單，本港現時許多玻璃幕牆商廈，開始踏入玻璃幕牆維修期，以及市民見到愈來愈多工商廈和新建屋苑，都採用玻璃牆或稱窗牆的建築，大廈的玻璃外牆管理問題，將會愈多和愈複雜。

玻璃幕牆責任劃界線

許多新樓的公契將幕牆列為公用部分，但單位內可開啟的窗戶則屬於業主的私人財產。這意味着同一面外牆有可能出現「一幅牆，兩個主人」現象，固定玻璃部分歸屬法團或物管公司管理，窗扇歸業主所有。當租用吊船清潔維護玻璃時，會否「各家自抹門前窗」的混亂、另當發生漏水問題時，物管與業戶雙方可能會互相推卸責任，屆時能否透過簡單的測試來判斷誰應該負責，有待觀察。

法定檢驗有空窗期

屋宇署的規定明確指出，玻璃幕牆屬於「強制驗樓」的範疇，但不屬於「強制驗窗」。驗樓要等到樓齡30年才開始進行，但據物料工程界人士指，玻璃幕牆膠邊通常在15至20年就已經老化。這意味着最容易出現問題的十幾年間，法例可能不會強制要求進行檢驗，出現一段真空期。

業主金錢負擔

玻璃幕牆最大的問題並不在於初期成本高昂，而是每次維修的金額都相當可觀。業界指玻璃幕牆膠邊大約在第15年左右開始老化，到了約30年，膠條和中空玻璃需要進行大規模翻新。到了第45年左右，可能需要整體更換。由於玻璃幕牆沒法簡單修補，一塊新換一塊舊，與公屋多使用的紙皮石外牆不同，紙皮石某處脫落，就在脫落處進行修補，有時候可以搭設簡單的吊棚來局部解決問題。玻璃幕牆通常無法這樣處理，必須租用大廈天台的吊臂或吊船，每次都要花費數萬元，如果要由個別小業主負擔，壓力相當大。

《建築物管理條例》（第344章）指明，當每戶分攤超過3萬元的工程費用時，已經需要5%的業主或100名業主（以較少者為準）親身投票，政府在本年的就上述條例修例諮詢文件，建議每戶分攤12萬元以上的工程，法定人數應提高到20%。玻璃幕牆的大規模翻新很可能會落入這個級別。法例諮詢期內，已有政團反映擔心提高門檻，出現業主大會流會的困境。宏福苑事件之後，棚架防火要求變得更嚴格，政府也在推動用金屬棚取代竹棚，這意味着未來的大維修費用只會越來越高。

勞工監管

玻璃外牆維護愈頻，要求的工人愈多，自然出現工人管理問題，包括合資格勞工的數目，培訓新人入行的計劃，吊船和部件的維修保養，監管執行安全措施等等。

政策未雨綢繆

行政長官表明將就樓宇維修監督、建築物管理、消防裝置規管作全面改革，並在《施政報告》中已推出優先措施。看到新建大廈的外牆趨勢，玻璃外牆愈漸普及，政策就會與時並進，探討預期出現的種種問題，盡早作超前部署。

文：吳家俊

城市智庫研究員

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