本港住宅樓市已經復甦？ 文：寒柏
近年，本港有物業中介機構作出預測，不約而同地推斷本港樓市於2026年期間將會上升15%至20%左右，所持的主要論據如下：
物業中介預測樓市上升的四大論據
港府已經「撤辣」，即削減及撤銷樓市印花稅，金管局對樓市的「審慎措施指引」亦已經逐步被鬆綁。在「借貸成數」被放寬及銀行對小業主進行的「利率壓力測試」被取消後，香港市民做按揭的門檻被大幅調低，隨即帶動「上車盤」的需求。
港府推出各類人才計劃，引進內地及海外人才到港投資及就業，帶動租務及買賣需求。在各類「投資移民」或「專才計劃」的帶動下，逐漸累積到效果。
俄烏戰爭持續多年的情況下，於2026年爆發美伊戰事。中東諸國的美軍基地受攻擊。即使戰事未必真的會促使大規模資金從中東撤出，但亦會讓環球資本重新考慮資產配置的安排。有觀察指，有小部份資金正從迪拜及新加坡等調回香港。環球資本並不會直接走入樓市，但始終會帶動投資、就業及租務市場，並對香港經濟構成正面的影響。
本港股市於2025年起逐漸暢旺，已從谷底反彈。儘管港股尚遠遠未創新高，這幾年間的累計表現跑輸環球各個主要金融市場，但勝在本港股票市盈率偏低，股市估值相對便宜，正開始吸引海外資金回流。此外，港府向金融板塊、特別是基金機構等提供非常吸引的稅務寬減優惠，正帶動金融市場的發展。就算本港金融市場回暖尚未對實體經濟構成明顯的正面影響，但市場氣氛有所改善，亦增加了物業投資者的信心。
本港樓市受壓的四大因素
以上的講法，大概解釋了本港住宅樓市交投數目回升的跡象，但我們亦要留意以下幾點：
「住宅樓市指數」與「恆生指數」或「股價」的概念，並不完全相同。
■ 整個地區的物業資產總值非常龐大，每日、每月或每年的市場交易金額，相比整體來說始終較小。「樓市指數」升跌，不見得非常有代表性。
■ 住宅樓宇屬「長線資產」，流通性及變現能力始終較差。物業買賣的過程較長，一般至少有3個月左右，股票流通性很強，交易安排為「T+2」，屬「即時」。簡單來說，物業的流通性亦較差，「樓市指數」會有滯後之情況。
■ 股票指數」或「股價表現」十分直接。除非交易金額佔比太大，否則每天指數或股價的升跌，多少已反映出股票資產於當日的價值。換句話來說，如果「公司A」的股價是100元，投資者便能即時以100元賣出手上的股票。樓市則複雜得多，樓宇種類有所不同，地點、坐向、樓齡、單位大小、配套、物業質素、發展商及管理公司等等都對物業價值有很大的影響。「物業指數」只能算是一個參考指標，在真實交易的個案裏，「偏差」會非常顯著，牽涉的金額差距也十分巨大。
雖然本港物業中介指出香港樓價已經回升，交投暢旺，但參考真實的交易數據可見，「一手樓」仍主導市場。「二手樓」交投仍是非常淡靜。據筆者理解，自從通關後，「二手樓」的價格仍在下跌，至2025年第3季左右稍為有「反彈」之跡象。當時，有業主「反價」，並成功沽售物業，但這情況並沒有形成趨勢。每當有「一手樓」放售時，「二手樓」市場便即陷入「冰封」狀態。
近年，本港住宅樓市的交易，多以「一手樓」中的「上車盤」為主，內地買家佔比較重。相比疫情前來說，現時的買家多屬內地的「中產階級」，「豪客」較少。部份有能力的內地投資者亦不急於「入市」。但值得我們留意的是，內地買家的購買力，將會受到新政策落地而有所影響：
■ 國務院於本年5月份重新修訂及對《837號文》作出清晰的解說，並於7月份正式實施，清楚列明及擴大「中國內地居民」的定義。《837號文》清楚說明，個人境外資產須申報清楚，於過去2年左右的投資或交易，亦將會納入監管。重要的是，內地尚未開放資本賬，對資金流出的監管力度，亦會進一步加強並規範個人層面，並需要本港監管機構、香港銀行、證券及保險公司作出配合。
■ 內地清楚公布將對內地居民的海外保單收益徵稅。據報，無論是保險或信托交易安排 (就算信託不派發任何利潤，投資收益亦將列入受益人的稅務計算) 等等，都一律要徵收20%的稅率。內地早已於2019年加入CRS (共同申報準測) 的行列，在原則上向來屬「全球徵稅」的國家。此刻，內地政府把要求說得清楚明白，內地投資者將需要盡快重新申報。另一方面來說，把錢放到海外的「稅務安排」之漏洞被堵塞後，打算來港「避稅」的內地資金亦將會有所減少。
■ 以上兩個消息，表面上看似只對香港金融業構成影響，但內地個人資金出境的渠道受監管，內地投資者就算有意來港置業，也會遇上重重阻力。除非那些在海外深耕已久的內地投資者，他們早有充足的海外資金，否則將會連「供樓」也不容易。此外，內地政府逐步落實「全球徵稅」，首當其沖是保險及信託業務，但在可見將來，亦肯定會對本港樓市構成影響。
儘管美聯儲暫時按兵不動，但美國國債的孳息率已明顯回升並挑戰近幾年來的高位。霍爾木滋海峽受阻，關稅戰及貿易戰未完，內地對美國及其盟友的挑釁亦作出精準的打擊，例如作出種種戰略原材料及重要技術的「禁運」。環球通脹始終無法回落。值得留意的是，近日香港銀行的存款利率已開始走高，1年期的HIBOR亦已回升。市場預期，在美國通脹回升而受控之情況下，美聯儲尚要在本年度加息至少兩次 (共50點子左右)。如亂局持續下去，通脹萬一失控，美國利率將無可避免要被大幅調高。無論如何，只要利率回升，本港樓市將會受壓。
總的來說，在環球經濟不景氣、需求不振之情況下，我們憑什麼可以說「本港樓市已經走出谷底」？ 世上會有那個地方會長時間出現「工商物業」當災，卻只有「住宅樓市」狂升的亂象？在內地尚未開放資本賬的情況下，現在內地政府正進一步收緊及打擊內地居民「走資」之歪風，並正逐步落實「全球徵稅」之安排。此外，美聯儲於下半年加息的機率仍十分大。以上種種因素，始終會對本港樓市構成不利的影響。
另外，值得我們深思的是，在美聯儲有可能將要加息的情況下，本港監管機構是否應該盡快要求各銀行重新對所有「準業主」進行「利率壓力測試」？否則，這豈非鼓勵小市民為發展商「接貨」，並蒙受不必要的風險？
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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