歡迎並支持大廈管理糾紛三層機制 紓緩舊樓街坊爭議 文：劉佩玉
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行政長官李家超於2023年10月16日發表的2026年施政報告中，公布將於明年推出「處理大廈管理糾紛三層機制」，旨在解決香港舊樓居民長期面對的樓宇管理問題。該機制將為業主、法團及物管公司之間的糾紛提供系統性支援，避免訴訟帶來的高昂費用及時間消耗。 深水埗作為全港舊樓最密集的地區之一，擁有逾2,147幢私人樓宇，其中超過1,200幢樓齡逾五十年，面臨大廈維修及管理費用分攤等爭議。過去，居民主要依賴法律途徑解決糾紛，無形中增加了他們的負擔。新機制透過分層遞進的模式，在司法程序前設立多重調解渠道，讓居民能更輕鬆地解決小糾紛，對重大的爭議則可透過司法程序進行裁決。 值得注意的是，該機制將區議員納入第一層調解，強調他們在協調糾紛中的重要角色。區議員因熟悉社區情況，可在爭拗初期迅速介入，減少誤會及矛盾。若個案涉及更複雜的問題，則會啟動第二層專業調解服務，利用專家協助解決資訊不對稱的問題。 總體而
行政長官李家超昨日（16日）發表2026年施政報告，並公布香港首個五年規劃，其中一個最貼近基層民生的亮點，就是明年將推出「處理大廈管理糾紛三層機制」。筆者作為長期服務深水埗舊樓居民的區議員，對這項新政策表示歡迎和支持。措施精準回應小業主長期面對的樓宇管理煩惱，為有效化解業主、法團與物管公司之間的爭拗，提供系統性支援機制，讓大廈管理關係更融洽、地區治理更到位。
新機制助街坊省時省錢避免對簿公堂
深水埗是全港舊樓最密集的地區之一，區內有超過2,147幢私人樓宇，逾1,200幢樓齡超過五十年，其中360多幢是沒有業主法團、沒有管理公司、沒有居民組織的「三無大廈」，數量為全港最多。大廈維修、管理費攤分、日常樓宇管理等爭議經常發生。長期以來，筆者一直積極跟進這類個案；每當街坊出現樓宇管理或維修糾紛，都會盡力協調，亦會轉介個案予民政處跟進。
然而，相關支援服務多而分散，欠缺一套制度化的處理流程。以往街坊遇到大廈爭議時，大多只能透過入稟土地審裁處等法律途徑解決；惟訴訟耗時極長、費用高昂，對小業主構成沉重負擔，亦破壞鄰里關係。今次的三層機制透過分層遞進的制度化模式，在司法程序前設立多重調解渠道，幫助街坊省時省錢，避免輕易對簿公堂，真正做到小事協商解決、大事專業處理。
充分肯定區議員處理大廈管理的重要角色
是次機制將區議員介入納入第一層調解，充分肯定區議員協助民政處處理大廈管理問題的重要角色，亦體現區議員作為地區治理「三駕馬車」之一，在糾紛初期及早介入協調的重要性。筆者認為，區議員長期扎根社區，熟悉地區人情、樓宇狀況及居民需要，可在爭拗萌芽階段及時介入，以中立親民、獲街坊信任的角色協助雙方溝通，及早化解誤會和細小矛盾。
若個案牽涉工程、帳目、法律等複雜問題，就會啟動第二層專業調解服務，透過專家客觀分析解決資訊不對稱問題，提升調解成功率。至於調解無果的重大爭議，才會透過第三層司法機制作最終裁決，善用司法資源。
整體而言，新機制為解決長期存在的大廈管理糾紛提供了出路和系統性處理機制，貼地便民，有效改善舊樓治理亂象，助力建設和諧社區。期望政府盡快為區議員提供培訓及支援，共同改善大廈管理問題，讓居民安居樂業。
文：劉佩玉
深水埗區議員
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