「舖市苦水會」的問題不只是「輸打贏要」 文：寒柏

本港工商物業市場持續不景氣，有業界人士舉辦了「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，有人提出以下幾點：

1. 「一舖養老」的神話已破滅，本港臨街店舖的售價從高峰期回落逾4成，空置率創40年新高，資產值大規模萎縮。

2. 有投資者購買工商物業作為「商業自用」，雖然省下了租金，但資產價值大規模萎縮，亦會影響其借貸能力，並妨礙生意擴充。

3. 有人批評銀行幾乎完全不肯借錢予工商物業，只傾向借貸予住宅；並認為既然工商物業於過去幾年間已下跌超過4成，此刻做物業融資，理應十分安全，不明白為何銀行不肯借錢，並認為這會導至「惡性循環」，最終亦會影響銀行的生意。

4. 有人還呼籲有關當局及金融機構適度放寬商業按揭。此外，既然核心區租金回報率已回乎至4至5厘，建議金管局平衡貸款指引，亦認為政府應該再調低印花稅。

錯判形勢才釀成今日之禍

以上的言論被報道後，即引來公眾討論。有人認為這班「舖王」或工商物業投資者在順境時賺得「盤滿缽滿」，賺大時還不忙「指點江山」；如今他們面對逆境時卻諉過於人。早前，有物業投資者批評零售商因租金昂貴而倒閉，只是由於租客「沒有本事」及「無法適應新潮流」。後來，如今出現大規模結業潮及租金回報下跌之際，他們便指出銀行利息太高而讓他們無法減租。其實，到底誰曾逼迫過他們要舉債投資呢？

說穿了，物業投資者在過去7年間不斷「死守」，曾有人在面對加息周期發生時，不斷唱好後市並指美聯儲根本無法保持高息。最終，他們都錯過了頭幾年的「逃生窗」。後來，有人向各方施壓，逼迫港府逐步放棄防疫措施，等到內地與香港「通關」後，便誤以為工商物業需求會大幅反彈。

在過去幾年以來，本港物業投資者不斷錯判形勢，才釀成今日之禍。他們此刻搖身一變成為「靠店舖養老」的「老人家」及「苦主」；先批評租客，再謾罵銀行及指點金管局，這不是「輸打羸要」嗎？

坊間已有以上批評他們「輸打羸要」的觀點，但更嚴重的問題是，他們批評銀行「幾乎完全不借錢予工商物業」，並認為「金管局應該調整指引」(是否在暗示監管機構指引太嚴苛？)，皆是過份表面化的言論，並非事實之全部。如果有關當局及金融機構在輿論壓力下就範，各大小銀行在尚未處理好龐大的潛在壞賬之際，又要再被逼「接貨」的話，恐怕會影響本港整體銀行的資產質素水平，最終或有可能動搖本港金融體系之穩定性及安全性。

我們要對整件事情有通盤的理解，才會看清問題的核心所在。請參閱以下的論點：

一、工商物業貸款跟小市民的房貸有什麼不同？

「苦水會」中有人指出，「一舖養老」的神話破滅，這些至少曾擁有過百億港元身家的「舖王」，搖身一變成為靠買小店養老的小市民。說穿了，到底有多少尋常老百姓會靠購買店舖養老呢？相關言論，把物業投資者都當為小市民，讓人聯想起我們老百姓的「房貸」。

我們要弄清楚的是，我們一般人買房時的「房貸」，跟物業投資者所得到的銀行貸款，是有很大的區別：

1.很多物業貸款都不用償還本金：銀行給予物業投資者的貸款，很多時候在貸款期間都不用償還本金，即等同「到期日」才一次過結清。然後，物業投資者在罰息期後便會「轉按」或「加按」，變相一直不用償還本金，等到他們把物業沽售後，才有需要還本。相反，小市民的「房貸」，都是每月以「本金加利息」的固定金額作為供款，隨着時間推移，借貸本金會一直減少下去。

即使某些物業貸款有償還本金的要求，很多時候都有「免供期」，例如直至第2至第3年才開始要償還本金。另外，還本的方式也很靈活。還本期為每月、每季或每年皆可。每年要求的償還本金部份，通常都是貸款總金額的2%至4%左右。簡單來說，物業投資者通常只需要付利息，在貸款期間根本不用償還本金。就算有償還本金的需要，其金額佔比很低，還款按排亦很靈活。

在過去20年的升值期裡，物業投資者非常強勢，大都會要求銀行給予較長的「免供期」。如果銀行不允，則會安排「轉按」。甚至乎，由於物業升值，物業投資者還可以「加按」，除了不用還本之外，甚至乎可以不斷從銀行體系裡鑽出錢來。

等到經濟低迷期間，物業投資者只靠收租渡日，例如一般坐擁百億資產的企業，租金收入亦大約不過2億港元。由於營業額收入 (沒有售樓的情況下) 不算高，順理成章可被視為「中小企」。這7年間，很多銀行響應金管局支持「中小企」的號召，都為物業投資者特地安排「還息不還本」的安排。明明物業投資者已有「免供期」，在「免供期」後，又可以繼續享受「還息不還本」之優惠。

過去幾年間，很多物業投資者利用了「還息不還本」的計劃，卻沒有藉此加快賣樓及償還貸款。反而，他們大都選擇「再坐一會」而不肯大幅劈價賣樓還債。他們不斷希望物業回升而錯過了無數個「逃生窗」。總的來說，金管局向銀行發出指引，讓銀行給予各大小物業投資者的「還息不還本」安排，最終只白白浪費「子彈」，讓業界不斷把問題拖延下去。

2.金額較大而年期較短，但通常為「承諾貸款」(committed facility)：物業投資者所得到的銀行貸款，一般年期只有5年至7年左右。現時經濟不景氣的情況下，多為3年至5年左右。反之，小市民的「房貸」卻可長達20年至30年。

由於企業購買物業，金額遠遠比小市民的「房貸」為大，若貸款年期太長的話對銀行的「頭寸」總有一定的壓力。而且，物業投資者借貸購買物業，通常作為「投資用途」而非「自用」。重點是，一般物業投資者的還款來源只從租金及沽售資產而來。相反，小市民的「房貸」，通常靠小業主的工作薪金而來，相對來說不會受到物業的市值及租值所影響。由於以上的原因，銀行給予物業投資者的貸款年期會較短。

但值得留意的是，物業投資者一樣可以申請為期20年至30年的「房貸」。只要企業提供了現有貸款的資料，並讓銀行計算清楚整個企業的日常營運收入、總利息開支，最終只要還款狀況達標，一樣可以拿到「房貸」，跟小市民申請「房貸」的概念及要求是幾乎一樣的。重點是，如果要企業或物業投資者通過跟小市民一樣的測試，它們所拿到的貸款金額便會大幅減少。因此，絕大部份物業投資者只會向銀行申請年期較短的「企業債」。

另外，物業投資者的「企業貸款」雖然年期會較短，但在市況平穩時，都可以輕鬆獲得「展期」或「再融資」的安排。相關安排絕非「債務重組」。很多時候，物業投資者還可以「加按」。而且，這些「企業貸」通常都是「承諾貸款」(committed facility)，只要企業的財務指標達標，準時還款，貸款期間並沒有任何觸發倒閉風險的事情發生，銀行在貸款期間絕不能贖回本金。反之，小市民的「房貸」，其實為「非承諾貸款」(uncommitted facility)。在極端情況下，其實銀行有權隨時贖回小業主的貸款。

小市民的「房貸」之貸款期較長，但卻屬於「非承諾貸款」。給予企業的貸款年期相對較短，但還款安排靈活，且多為「承諾貸款」，兩者在條款上各有優劣。

3. 很多物業投資者並沒有其他收入支撐貸款：有人會始終不明白，為何物業投資者所獲得的銀行貸款，年期始終較小市民的「房貸」短？正如之前所述，物業投資者或各大小企業，一樣可以申請年期較長的「房貸」，只是他們不達標而已。為何會如此呢？

舉例說，假設物業投資者購買一個10億港元的全幢商廈物業，並從銀行取得5億港元的貸款。近年，由於租金下跌，利息上升，物業投資者早已入不敷出，單是還利息已很吃力。我們再假設利息成本為4厘，物業投資者每年便要償還2,000萬港元的利息，我們尚未計算可能需要償還的本金。由於空置率上升，租金下跌，不足以付利息，物業投資者便要真金白銀的填補資金缺口。

不少超過100億港元資產值的大業主，每年要填補的資金缺口至少有數億港元計。他們大都沒有本業，只能靠手頭上的現金、以債養債或劈價賣樓等3招應付危機。即使有大業主從事其他業務，但有什麼「大生意」可以每年提供數億港元的現金及利潤予大業主？由於大業主的物業及借貸規模大過於龐大，萬一出現資金缺口，便即陷入了「現金流枯楬」的危機。

相反來說，小市民或小業主，每月供款最多幾萬港元。以一個普通家庭而言，夫妻一同上班，即使其中一人失業，並出現了資金缺口，尚可靠儲蓄支撐。此外，每月幾萬元的資金缺口，無論是再找工作或兼職，相對來說都比較容易渡過難關。

由於小業主的資產及負債規模遠不及大業主，當出現財務困難時，資金缺口的金額較小，確實是「辦法總比困難多」。這亦間接解釋了，為何給予大業主的「企業貸」，反過來會年期較短的情況。

4.關於固定利率之安排：有人會指出，大業主取得的「企業貸」，其利息安排皆以浮息為主，壓根兒沒有最優惠利率作為保護傘 (prime cap)，當面對突如其來的加息時，大業主反而會更吃虧。這說法只道出事情的其中一面。

其一、小市民所享受到的prime cap，其實並非真正的「固定利率」。各大小銀行都會定期計算清楚自身的資金成本，並在協商的情況下調整最優惠利率。在最近長達4年以上的加息周期裡，我們的最優惠利率，亦不只調整過一次了。

其二、銀行提供所謂的prime cap，是有成本的。一般而言，大銀行的存款底子較厚，資金成本較低，相對可以容忍較長年期，而且相對固定的利息。反之，中小型銀行的資金成本較高，而且較波動。若提供prime cap予客人，在加息周期裡，中小型銀行絕對會有可能虧本。這亦解釋了為何中小型銀行相比大銀行來說，比較不喜歡做「房貸」。此外，即使是大銀行，利息持續上升亦會有可能讓他們由賺變蝕。當大銀行也覺得吃虧之際，便會要求調高最優惠利率。由於提供給大業主的貸款既非「自住用途」(工商物業的所謂「自用」，最多不過是做生意時需要地方而已。「工商物業自用」並非「自住」)，多為投資用途。另外，貸款金額較大，其還款來源亦比較不穩定，萬一出現資金缺口時的風險亦較高。極少銀行會願意向大業主提供prime cap。

其三、雖然銀行傾向不會提供prime cap予大業主，但其實大業主反而有機會獲得真正的「固定利率」貸款。只要大業主向銀行購買利息掉期合約 (interest rate swap /
IRS)，便可以把利息成本鎖定。

這interest rate swap的安排十分靈活，利息固定期有1年至5年，甚至乎上10年亦會有。大業主也可以選擇鎖定利息的貸款金額。例如，大業主可以只購買貸款金額的一半。一個5億港元的貸款，只購買notional amount 2.5億港元的IRS，則等同2.5億港元貸款的利息已被鎖定。餘下的2.5億港元則繼續作浮息的安排。當然，大業主如想購買IRS來「鎖定利率」，是有成本的。若大家都深知利息會向上，則IRS的成本會很高。可是，在低息周期裡，購買 IRS即等同得到了一份保險合約。萬一遇上突如其來的加息，大業主便會受到保障。

多年以來，各大小銀行都會向大業主推銷IRS，即他們其實一直有機會把利率鎖定。只是他們大都不願額外付出成本，才放棄這鎖定利率的安排。其實，物業買賣是一門動輒上10年的投資，豈能完全不考慮鎖定利率的安排呢？

二、為何銀行在迫逼工商物業的大業主？

當我們清楚瞭解到，給予大業主的「公司貸」與一般小業主的「房貸」有何區別之後，我們便會深切明白到，為何大業主的經營情況會比小業主更糟糕。我們也會知道，為何銀行亦逼不得已地要大業主們盡快沽售物業及減輕債務：

1.大業主購買物業，性質屬於「投資用途」，風險較高：小業主以房貸購買物業，通常都是「自住用途」。小業主的「還款來源」主要是家庭成員的薪金收入。在正常情況下，小業主都會努力償還貸款，賴賬及放棄的機會比較低。即使遇上什麼經濟困難，一般家庭都會想盡辦法完成供款，保障自己在這城市裡唯一的住所。此外，由於貸款的金額由幾百萬元至上千萬元不等，每月供款大約是幾萬元上下，高端中產的供款則較高。無論如何，以現時申請長達至少20年的「房貸」來說，所有小業主都要接受入息證明審查，並要完成供款能力測試。對於一般市民來說，每月幾萬元的「資金缺口」未必便應付不來。

在這情況下，即使住宅樓價下跌，小市民都明顯有足夠的動機及能力繼續償還貸款。給予小市民的貸款，不僅是每筆金額較小，其風險亦較低，銀行不必因樓價下跌便反應過敏。

相反，給予大業主購買物業的貸款，其屬性以「投資用途」為主。大業主或買家會重點看其收益及物業的升值潛力。即使有企業購買商廈、工廠或貨倉等，作為「自用」，這「商業自用」跟小市民的「自住用途」是兩碼子的事。企業購買自用物業，其實是為了「商業用途」，考慮的角度依然是投資為主。企業甚至乎可以把所謂的「自用物業」再抵押而額外拿到「經營貸」。大企業並沒有「誓死保住物業」的必要，若遇上經濟低潮，放棄的機率亦會較高。此外，某些大業主根本沒有簽署「個人擔保」。即使簽妥「個人擔保」的一批人，很多財閥家族都早有「財務安排」。就算他們被香港法庭宣布破產，相信仍可以繼續享受到比小市民滋潤百倍的生活。

無論如何，若大業主出現「資金缺口」時，由於其規模太龐大，除了沽售物業之外，根本很難找到有意義的替代方案。再考慮他們的「投資性質」屬性，物業的租值及價值，都會直接影響其「還款能力」。當樓價走下坡時，銀行不得不調整策略，並要求他們盡快賣樓及減債

2.很多大業主都已經「入不敷出」：由2022年3月的加息周期前後起，很多香港大業主都出現不同程度的「入不敷出」的情況。由於環球政局不穩，經濟不景氣，租金下跌且空置率不斷上升。

同時間，美聯儲宣布加息，大業主們的利息開支節節上升，這幾年間，很多大業主的租金收入不足以支付利息，出現「入不敷出」的情況。過去幾年，他們只能盡快沽售手上的物業，並盡量減少債務及積存更多的現金以付息。有些人聯絡財務公司及私募債基金，想盡辦法的「以債養債」。他們以高息債支撐銀行的利息，並勉強維持公司的日常運作。

3.有地產集團已陷入「資不抵債」之局面：當美聯儲繼續加息，全球資產投資回報率皆無可避免地要出現重大的調整。從前，本港工商物業的回報率僅2厘，而且尚未計算所有物業相關的開支。今時今日，10年期美國債券已重上至5厘左右 (幾乎是淨回報率)。

在這情況下，物業買家為何不購美債呢？即使在銀行做定存，也有較高的回報。投資物業除了要支付額外的各種物業開銷之外，還要承受租客欠租、租金下跌及空置率上升等風險。因此，環球投資者對工商物業的興趣都不大。除非大業主們願意大幅劈價，最終讓租金回報上升至比美債回報較高的水平，否則工商物業只會繼續「無人問津」。

由於以「投資用途」為主的工商物業的價值正不斷下跌，不少大業主已相繼陷入「資不抵債」的局面。換句話來說，即使他們把物業按市價沽售，也不足以償還相關債務。為何我們至今還沒有看到他們大規模地倒閉呢？由於他們的資金鏈尚未完全斷裂，再加上專業估價公司為他們的物業估值時，仍給予很多「水份」。換句話來說，即以不同程度的「虛抬估值」及「財技」隱藏其「資不抵債」之真實情況。

基於以上幾點，我們可以瞭解清楚，手持大量工商物業的「舖王」或「大業主」，絕非一般「靠磚頭養老」的「小業主」。小市民每筆「房貸」總金額及每月供款要求較少，他們亦有較大的動機去支撐「房貸」，從而保住自己的「安樂窩」。相反，「大業主」靠舉債購買資產，完全是「投資行為」，每筆貸款的金額亦較大，還款來源亦靠物業價值為主。當樓價大跌時，銀行不得不及時作出反應，並需與大業主們商討可行的賣樓及還款計劃。

三、銀行會有生意不做嗎？

在「苦水會」裡，有人批評銀行幾乎完全不想做工商物業的貸款，只敢做住宅項目。亦有人指出，現時店舖價值已回調4成以上，已屬十分安全的水平，銀行根本沒有不做這些生意的理由。以上講法，難免以偏蓋全。想深一層，銀行是商業機構，以賺錢為上。如果遇上合適的商機，又怎會推辭？到底真實情況是怎樣呢？

1.投資者對香港工商物業的興趣不大：現時，香港店舖已較「峰值」下調4成。這是否已經足夠呢？在下跌4成的情況下，有興趣入市的買家依然不多。絕大部份投資者仍抱觀望態度。這就代表了其實有相當多的市場參與者或投資者仍傾向相信，香港工商物業的價格尚未完成調整。

在「峰值」之時，很多香港商店的租金回報率僅2厘左右。某些自由行聚集的遊客區，店舖被炒至「天價」，其租金回報率只有僅1厘。

現時， 10年期美債已升至接近5厘 (幾乎是剩回報)。對於不少買家來說，香港店舖至少要有5厘的水平，才值得他們考慮投資。由於物業價格最高峰時，租金回報僅有2厘。即使假設租金金額不變，物業價格至少要回調6成以上。現在本港工商物業才只下跌4成，明顯不夠吸引。

此外，有些物業投資者還要考慮到購置物業後需要翻新的開支，再加上租金仍有下調壓力，空置率還不斷創新高。他們大都要求至少6至8厘的回報率。在這情況下，某些大業主售出物業後，恐怕依然無法償還背後貸款。起初銀行也不同意了，但隨時間過去，美聯儲減息不久後又要重新加息，現時已開始有越來越多銀行「讓步」。另外，工商物業的「銀主盤」亦陸續湧現。

2.準買家借不到錢是由於無法通過還款能力測試：當然，會有人指出，有些準買家明明有興趣在這價位購買工商物業，銀行卻偏偏不願提供貸款。這講法又完全把問題放到銀行身上。說穿了，準買家無法取得貸款，主要是由於它們根本無法通過「還款能力測試」。

現時，某些工商物業劈價4成後，價格看似吸引。確實有些買家有興趣舉債投資。可是，他們購買相關工商物業，都主要是作為「投資用途」。在租金不斷下跌及空置率上升的情況下，即使物業的價值下跌了4成，但如銀行提供貸款，準業主仍然要面對「入不敷出」的情況。換句話來說，由於相關物業的價值調整得不夠深，其租金回報依然不算吸引，準業主根本不可能取得6至7成的貸款。

銀行是否真的不願意做「工商物業貸款」呢？當然不是。遇到以上的情況，很多銀行會嘗試把借貸成數調低，例如4成至5成左右。只是很多準業主根本沒有足夠的資金支付高額首期，交易才會告吹。

但這兩年間，有些零售店或商家打算「由租轉買」，只要他們本身的業務有足夠的現金流及盈利，銀行肯定會想盡辦法的支持。由此可見，真實情況與「苦水會」的講法完全不同。由於各大小銀行的貸款資產正在萎縮 (很多大業主都在劈價賣樓及減債)，大家都希望可以重新多做「物業貸款」之生意，以填補縮減了的貸款資產規模。

四、金管局對銀行物業貸款的監管，其實已經很寬鬆

有人建議監管機構應該調整監管指引。其潛台詞似乎暗指有關當局對物業貸款的監管太嚴厲。重溫2016年間，有人曾在一個「苦主會」上，狠批金管局的「辣招」太辣。但有趣的是，當年香港物業市場在多重「辣招」下，樓價依然繼續上升至2019年。於疫情爆發後，金管局發出多個指引，並逐步「撤辣」。由此可見，當年的「辣招」絕對有實際需要。另外，在樓市下行時，金管局的「逆周期措施」亦已經十分到位，並延緩及減輕了泡沫爆破的痛苦。

整體而言，本港對物業貸款的監管，其實已算是比較鬆。相關的「逆周期措施」也減輕了市場的振動：

1.本港物業貸款的規矩向來不算多：金管局提出的指引，絕非憑空創作，而是參考了世界各地對物業貸款的監管要求，並按香港的實際情況而作出綜合指引。對借款人所要求的「收入證明」、「還款能力測試」及「利息壓力測試」，各地監管要求都會有。物業貸款的成數，由5成至7成左右，也談不上太嚴苛。有人認為金管局要求多多，只是對世界各國的相類近監管視而不見。說穿了，其實1997年金融風暴之前，香港的相關監管太寬鬆而已，所以才有人會認為現時金管局的要求太多。。

儘管如此，香港監管機構對物業貸款的管制，始終不算嚴厲。例如，香港銀行的「建築貸」，並沒有要求借款人一定要購買IRS以固定建築期的利息成本。相反，英國及澳洲等銀行，都至少要借款人把50%或以上的貸款利息成本以IRS鎖定。香港的「建築貸」當中的「買地貸款」，並不一定要用來直接支付地價。我們也接受「再融資」或「償還股東貸款」等安排。另外，只要「預售樓款」再加上「銀行貸款」足夠支付未來的建築成本後，香港發展商一樣可以把剩下的樓款挪用。若遇上超支或預算失誤等問題，樓盤一樣有「爛尾」的風險。

另外，我們對發展商或物業投資者的整體債務水平，亦從來沒有任何限制，並沒有例如「3條紅線」的要求。企業的槓桿水平及貸款規模等規限，一切都交由銀行信審自行決定。原理上，香港的發展商可以無限舉債，並不會受到任何監管機構的質詢，亦不會在法規上對其未來借貸的金額有任何限制。

還有，雖然監管機構建議香港銀行對「物業貸款規模」設一個上限 (即property cap)，但這個property cap並非一個硬性指標。各大小銀行可以隨時按自身的業務需要作出調整。金管局會瞭解其背後原因，但相關上限不會有一個「審批」的過程。原理上，我們仍是以「行業自我監管」的概念運作。

值得一提的是，現時物業貸款正在減少，我們亦不見金管局發出指引要求銀行下調property cap。銀行絕對可以補充物業貸款資產，一切皆是商業行為。只要有合適而風險可控的物業貸款，本港銀行仍可以照做，不會受到任何監管的限制。

2.金管局的「逆周期措施」，已經是「多管齊下」：金管局早在疫情期間，便已經逐步放鬆「審慎指引措施」的要求。不同物業及貸款類別的借貸成數上限已被不斷提高，一年多前更直接取消了「利息壓力測試」的要求。另外，港府亦不只一次的下調印花稅。總的來說，樓市相關的「逆周期措施」已十分到位。

另外，金管局對中小企貸款亦作出支持，先後推出多輪「還息不還本」的紓困計劃，以減低中小企的還款壓力。即使是坐擁過百億港元資產的物業投資者，一樣得到銀行的幫助，在疫情期間，大都可以享受到「還息不還本」的安排。有些大業主至今還享受着相關的優惠。如果他們在疫情中段，一方面享受「還息不還本」之優惠，一方面盡快劈價賣樓的話，相信很多物業投資者都有可能「逃出生天」。

3.監管機構還不時詢問銀行大業主再融資的情況：據筆者瞭解，監管機構對於銀行的物業貸款之審批情況，至今仍採取相對寬鬆的做法。不少大業主已開始陷入「入不敷出」及「資不抵債」之情況，但只他們要尚有能力償還利息，監管機構對於銀行的貸款評級，都未必會太過深究，變相容許銀行有更大的自由度選擇撥備的力度及時機，並給予更多時間讓銀行有序處理所有潛在的壞賬。

對於各大小銀行的撥備情況及對借款人的評級，監管機構明明有多地方可以挑剔，但近幾年以來，筆者認為監管機構皆「點到即止」。除了碰到有特別過份的情況，否則監管機構仍採取觀望的態度。

另外，過去兩年以來，某些發展商在銀行再融資上遇到困難，都會向監管機構求助。金管機構亦會積極跟進，並詢問每間銀行的批核進度及所遇到的瓶頸。由此可見，監管機構現時比較着重於金融穩定，並傾向給予業界更多空間及時間，好讓大家處理好相關的債務問題。

不僅「輸打羸要」更企圖「甩鑊」銀行

總括而言，本港工商物業已下調4成，但在空置率持續上升，租金不斷下跌的情況下，未來情況仍是十分不明朗。此外，美國10年期國債的利率已重上接近5厘的水平，美聯儲亦即將重啟加息，本港物業市場仍會繼續面臨下調壓力。

儘管香港工商物業的價格已明顯下跌，但準買家及物業投資者仍採取觀望態度。另一邊廂，本港絕大部份工商物業的大業主的「劈價幅度」明顯追不上環球金融市場的變化，所以工商物業市場仍處於「買賣兩閒」的悶局之中。在這情況下，香港銀行只能積極的推動大業主繼續劈價賣樓及努力減債。在物業貸款規模縮減的情況下，由於工商物業市場的價格調整太緩慢，成交宗數較稀少，給予各大小銀行的機會亦不多，業界仍無法填補這貸款生意缺口。

各大業主及其代表在「苦水會」的說法，不僅是「輸打羸要」，還以偏概全的企圖把問題「甩鑊」至本港銀行。如果監管機構或銀行礙於輿論壓力而就範的話，銀行極有可能要在經濟低迷期間繼續被迫「接貨」，最終恐怕會讓整體銀行貸款質素進一步惡化。

各大小銀行所借出去的每筆貸款，其背底都是小存戶、小市民或老百姓畢身的「血汗錢」。我們絕不能為了迎合商界，而犧牲小市民的基本權益。相比起來，本港金融秩序及系統安全才是「重中之重」，我們絕對要好好守護。

文：寒柏

從事金融業，亦為自由撰稿人

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