「按實補價」開新局——降低投資門檻，加速北都產業騰飛 文：劉建誠
北部都會區（北都）是香港未來最重要的發展引擎，承載着本港在大灣區競爭格局中重新定位的歷史使命。然而，多年來傳統補地價制度「一刀切」按最高樓面及最高用途估算地價，令業主須承擔遠超實際需要的龐大財務壓力，嚴重阻礙私人投資積極進場。今年五月二十九日，發展局正式公布「按實補價」先導計劃細節，並於六月一日起接受申請，為期三年。這項看似技術性的土地政策改革，實則是撬動千億投資的關鍵槓桿，筆者認為，各界應全力支持，並期望政府在先導計劃成功後盡快將機制恆常化。
舊制度存三大窒礙
要明白「按實補價」的意義，必先了解舊有制度的根本缺陷。過去，地政總署在審批地契修訂申請時，慣常以地段容許的「最高總樓面面積」，配合「假設最高市值用途」計算業主所需繳付的補地價金額。換言之，即使業主只打算興建一半樓面，或只用作科技研發等地值相對較低的用途，也須按「起盡」的理論最高值一次性繳付全部地價。
這種做法在邏輯上雖有其「最大化公帑收入」的考量，但在實際操作層面卻造成三大窒礙。
其一，現金流壓力巨大。在當前利率環境及地產市場調整期下，不少業主希望分期開發，以控制財務風險，但舊制逼使一次性付清龐大地價，令許多項目在融資環節已告失敗。其二，不確定性高企。以「假設最高市值用途」計算補地價，往往與業主的實際業務計劃脫節，令補地價金額虛高，進一步打擊投資意欲。其三，阻礙產業多元化。科技、創新、醫療、文創等輕工業用途的地值，本較商業零售低，然而在舊制「最高市值」的假設下，發展商被逼繳付更高補地價，得不償失，結果令北都原本最需要吸引的高增值產業，反而裹足不前。
香港測量師學會長期指出，舊有機制令業主或發展商的資金壓力與財務風險偏高，制約了北都產業用地的開發意欲，業界對改革的呼聲已積累多年。
市場化原則取代「一刀切」
「按實補價」先導計劃的設計，以透明、彈性、市場化原則取替舊有「一刀切」做法，主要機制可歸納為以下幾個要點。
六成樓面先行，確保項目具規模。計劃要求項目首期發展的總樓面面積，須達整個發展整體准許最高總樓面面積的六成，並按建築規約依期完成。六成的門檻設計既確保業主有實質開發承擔，不會讓土地長期閒置，同時又給予業主足夠的規模彈性，毋須在資金未到位時被迫啟動全部發展。
補地價按實計算，以十足市價為基礎。補地價金額以首期樓面面積及業主自主提議的「選定用途」，按十足市價計算。業主可自行決定申報用途，政府不再強加「最高市值假設」，令補地價金額真正反映項目的實際商業邏輯。
餘下發展保留彈性。業主於首期完成後的十年內，可自行決定是否繼續就餘下部分進行地契修訂及發展，屆時再按當時十足市值繳付地價，不會因市況變化而被鎖死於早年的估算。
土地整合保障公眾利益。為防範土地「賣散」、妨礙整體發展，計劃明確規定整幅土地在首期完成後十年內不得拆散出售，除非獲地政總署批准，確保日後整體規劃的可行性。
更長租約降低融資成本。配合「按實補價」，地政總署可批出最長二十一年的短期租約，大幅降低企業的融資成本及不確定性，為銀行融資提供更穩固的基礎。
值得注意的是，「按實補價」先導計劃並非局限於北都，而是適用於全港所有非住宅發展的地契修訂及換地申請，充分顯示政府對這項改革的信心與決心。世邦魏理仕等國際測量師行均認為，相關措施將減輕發展商財政壓力、提升項目可行性，鼓勵更多機構積極參與北都發展。立法會議員及業界亦普遍表示支持，認為容許分期發展並按市場選定的產業用途計價，能有效減低整體發展成本。
北都整體發展工具箱的重要一環
「按實補價」絕非孤立的政策調整，而是北都整體發展工具箱的重要一環。
二○二五年《施政報告》提出北都「七招」拆牆鬆綁措施，「按實補價」是其中核心一招，配合容許業主主動交回政府擬收回土地以抵銷換地金額、舊區地積比轉移至北都、成立「北都發展委員會」等多項政策，形成政策合力。今年的《二○二六至二七年度財政預算案》進一步注資二百億元成立北都專屬公司，以「片區」模式批地，首個洪水橋╱厦村「片區」項目現正招標，七月初截標，顯示政府落實北都發展的力度持續加強。
從具體目標來看，政府訂明未來五年北都目標產出九百公頃熟地，洪水橋╱厦村一區已佔二百五十公頃，其中一百公頃為產業用地。若沒有「按實補價」等降低投資成本的配套，即使政府造地速度再快，私人投資者仍可能因財務障礙而遲遲未能進場，地皮空置只會成為政府的財政負擔。
「按實補價」在降低投資門檻方面的連鎖效應尤為深遠。降低初期資金門檻，令規模較小但具潛力的科技及創新企業有能力進場，打破大型財團壟斷的局面；中型發展商更可透過合資形式參與競投以分攤資金壓力，整體投資生態將更趨多元健康。業主可主動選定符合自身業務的用途計算補地價，直接推動醫療、科研、資訊科技、生命健康等高增值產業進駐北都，與政府希望北都成為「國際創科中心」的定位高度契合。
香港鞏固競爭優勢的必要之舉
在大灣區激烈競爭格局下，降低產業用地投資成本是香港鞏固競爭優勢的必要之舉，而非可有可無的選項。
深圳、廣州等大灣區城市一直以相對較低的地價及完善的產業配套吸引企業進駐，香港過往「起盡計算」的補地價制度，在一定程度上削弱了本港產業用地的市場吸引力，令不少企業寧願選址深圳前海或廣州南沙，而非香港北都。「按實補價」令企業初期成本更接近實際業務規模，有助改善香港「土地成本過高」的固有印象，重新喚起內地及海外企業對北都的投資興趣。
北都地理上緊鄰深圳，與福田、羅湖、龍華等深圳核心商業區一河之隔，地理優勢本已無可比擬。政策改革配合地理優勢，可令北都真正成為「深港合作產業樞紐」，吸引企業以北都為基地，同時輻射香港及大灣區兩個市場。財政司司長陳茂波亦坦言，若發展根本不發生，政府的地價收入同樣為零；與其讓土地閒置，不如以更靈活的補地價安排，「緩減企業開發土地的現金流壓力和不確定因素」，務實地啟動投資，長遠為庫房帶來更可持續的稅收回報。
體現特區政府施政效率明顯改善
「按實補價」先導計劃從二○二五年《施政報告》倡議，到今年六月一日正式接受申請，前後不足一年，充分體現特區政府施政效率的明顯改善。這項政策的核心價值，在於以務實的市場邏輯取代僵化的行政計算，讓土地政策真正服務於產業發展，而非成為阻礙投資的絆腳石。
筆者建議，政府在先導計劃推行期間，應密切監察申請宗數、項目規模及產業類型，定期向立法會匯報，並積極收集業界反饋，適時檢討「六成」門檻及十年完成期等設計細節，確保機制能與時並進。三年先導計劃若能積累足夠正面數據，應盡快推動「按實補價」成為恆常制度，全面惠及香港工商業用地的開發，而不僅限於北都或先導範圍。
北都的成功，關乎香港未來數十年的經濟競爭力與城市願景。「按實補價」雖是一項技術性土地政策改革，卻能在關鍵時刻釋放巨大的市場力量。今日埋下的政策種子，他日必將結出北都產業興旺的豐碩成果。政府敢於改革，社會各界理應同心支持，共同為香港的未來奠基。
文：劉建誠
公共行政學榮譽博士、「中國夢智庫」成員
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