香港工商物業的現況 文：寒柏
這幾年以來，香港工商物業市場不景氣。儘管物業中介及專業估價行不斷企圖唱好，但現實中買賣兩閒，租金下跌，空置率高踞不下；這情況已持續了很幾年。
少數的交易紀錄沒有形成「新趨勢」
現時，雖然市場上會有零星的交投，或偶然間似乎看到空置率下降或租金回升之跡象，但這些少數的交易紀錄，最終都沒有真正形成「新趨勢」。有中介機構及專業估價行引用相關數據而得出「復甦」之結論，不過是它們「一廂情願」及「以偏蓋全」而已。總的來說，整體工商物業市場仍在「尋底」，暫時還沒有能確認「轉勢」的跡象。
話雖如此，但我們仍不妨在整體經濟不行之情況下，找尋一些比較「正面」的訊號。筆者認為，這些短暫及似有若無的「反彈訊號」，均可視為一個短暫的「支撐點」。從宏觀的層面看，我們或可以趁這些「支撐點」出現後，盡快處置「壞資產」及「減債」，從而改善整體金融系統之穩定。
近年，我們看到有什麼比較正面的「反彈訊號」呢？
至少仍有「口紅效應」支撐着零售市場
經濟低迷期間的「口紅效應」：
在市況低迷期間，有連鎖零售店卻轉虧為盈，並打算重新擴張。例如，莎莎國際於最近的業績公告裏，已說明集團開始有盈利紀錄。其業績有所改善還要歸功於「同店銷售」，證明旗下現有店舖已錄得正面的增長 (並非靠開新店趨谷營業額)。此外，莎莎有意於未來1年擴張。細讀相關資料及數據，儘管本地店的表現比較疲弱，但內地遊客消費量已重拾增長。由此可見，內地遊客的消費模式確實有所改變，但還不至於連數十元至數百元的香水、化妝品及護膚品等消費都省掉。同時間，龍豐藥店亦在急促擴張。我們可以看到，這零售板塊中，確實有商家倒閉，但仍有贏家可透過重新調整業務重心及貨品組合而獲利。化妝品及藥品專門店，或可算是為惠於「口紅效應」。換句話來說，至少仍有「口紅效應」，對本港零售市場起到一定的支撐作用。
「高端消費」到底還能撐多久呢？
關於高級國際品牌、高端消費：
至於高端消費方面，我們確實可以看到有一點局部的復甦。過去兩年以來，其實最著名的兩、三個國際高級時裝及手袋品牌的店舖，已重新出現「人龍」。
當然，某些在外國不過是「中價品牌」，卻到亞洲區走「高端路線」的公司，在網購及代購流行的年代裏，至今已是「無人問津」。多年以來，不少品牌企圖在香港、新加坡及上海重新打造高端品牌形象，在亞洲區賺取更深的毛利。這招數已使老，內地消費者不再「買賬」。剩下來的，就是相對不受影響的真正高端品牌。
值得留意的是，儘管這些真正高端的國際品牌，仍受內地消費者歡迎，但其業務增長動力成疑。近年，內地消費者已從「暴發戶」模式，逐步成為追求「性價比」的「精明消費者」。其中，「00後」明顯不再「崇洋」，且逐漸形成自己的「價值觀」。這種靠亞洲人「崇洋」而支持的「高端消費」，到底還能撐多久呢？
內地消費者仍喜歡在香港購買金飾金器
黃金買賣支撐珠寶及鐘錶店業務：
幾年以來，有不少本港高級珠寶及鐘錶零售店面臨經營壓力。現時，「倖存者」的生意均有所改善。據悉，不少連銷店的業務增長，都歸功於黃金、金飾及金器的買賣。簡單來說，以鑽石及首飾設計為賣點的產品相對滯銷，但以黃金本身之價值為重的產品則「大賣」。
由此可見，雖然不少珠寶及鐘錶零售店在內地已是「成行成市」，但內地消費者仍比較喜歡在香港購買金飾或金器。一來、這可能是由於內地消費者對香港零售市場較有信心。二來、這更有可能是一種「走資」的渠道。內地消費者從各種不同渠道把錢運到香港，並不打算購置香港房產，除了購買保險產品及作出信托安排之外，最簡單的另類投資，自然是直接購入金器、金飾及金條，並閒放在香港的保險箱內。
無論如何，我們亦要留意內地政府已開始嚴打「走資」，並開始對「個人層面」，作出明確的監管要求。長遠來說，有違國家政策或對大局不利之賺錢方式，都會逐步被壓縮及禁絕。
甲級寫字樓租務市場重新活躍起來
中環核心地段甲級寫字樓之租務狀況：
有報道指，某大地產商位於金鐘至中環核心地段的甲級商廈之出租率已「爆滿」。由於這甲級商廈之設計獨特，更完全附合最新的環保要求，所以受到不少國際機構支持。雖然當年招租期間正值市場低潮，但該集團稍減租金，或多提供不少租務優惠後，便順利地把整幢商廈租出。
過去兩年以來，比較讓人關注的是，另一幢在附近、同樣是新近落成的甲級商廈。這大地產商的風格完全不一樣，凡事以成本先行，據悉在物業的設計上並沒有考慮到最新的環保元素。這幢甲級商廈之出租率一向偏低 (早前，大約是3成左右)。
最近，有報道指，原來連這幢甲級商廈的出租率亦已突破7成。值得留意的是，市場傳聞指該地產集團並沒有作出明顯的降價，也沒有向租客提供太多租務優惠。其出租率突破7成的原因，是市場需求逐步得到改善，國際金融機構及家族辦公室都對這些位處核心地段的甲級寫字樓有興趣。隨着本港股市交投氣氛有改善，新上市規模急增，環球資金正重新留意香港金融市場，中環核心地段的甲級寫字樓之租務市場即重新活躍起來。
一窩蜂興建學生宿舍存有變數及風險
學生宿舍的迷思：
現時，有很多本港地產商及物業投資者正努力賣樓及減債。它們旗下有不少乙級商廈 (非玻璃幕牆) 及3至4星酒店，本是無人問津，但隨着有越來越多內地學生來港升學，很多地產商都有意夥拍投資者，並打算把這些物業改建為學生宿舍。有些業主成功的把整幢舊物業賣掉。有些業主則要申請改建圖紙及獲得相關批文後，才有望順利沽出物業。儘管未來一、至兩年間的內地學生數目正在激增，但投資者一窩蜂地興建學生宿舍，仍存有不少變數及風險：
★ 現時，內地新一代家長已開始質疑是否需要「放洋」。有內地僱主還反過來表明無意聘用「海歸派」。這些變化，都會對未來的本港學府收生情況構成深遠的影響。中美兩國角力，雖然暫時讓香港學府「坐收漁人之利」，但中期來說，打算「放洋」的內地學生不見得會持續增長，甚至乎會有所萎縮。
★ 一般學生的升學計劃會有「滯後」之情況。中美角力的程度加劇，確實讓本來打算「放洋」的學生來港「避難」。但想深一層，這只是一種無可奈何的「權宜」。內地家長不見得對香港的教育制度情有獨鍾。現時來港讀書的一批，不過是早幾年前已開始走「國際學校路線」或「香港DSE路線」的一批。現時不利「放洋」，學生們的水平又不易回到內地升學，便唯有選擇來香港讀書了。
★ 內地學生來港升學的費用不比歐美國家便宜太多，唯一優勢就是內地學生們完成4年的大學課程後，只要再花錢攻讀碩士，或順利地在香港找到工作，多待3年，便可以順利拿到香港身份證。以內地家長來說，要麼就是透過「優才通」或「投資移民」等方式來港，要麼就是讓兒女來港讀書，算是「一味兩吃」，即先拿證書，再取香港身份證。說穿了，就是一場「明買明賣」的遊戲。甚至乎，香港身份證才是「主菜」，香港大學證書反而是「配菜」。
★ 當然，內地畢業生的「內捲」情況嚴重，有內地家長亦希望兒女來港升學後，可以順利地在香港找到工作。現時，香港的青年失業率問題，或許相對比內地為輕。但當內地生蜂湧來港後，香港的就業市場可以容納多少內地畢業生呢？多年以來，來港讀書或「放洋」的「海歸派」，算是「左右逢源」。他們先在外國及香港找機會。最終回國後仍可順利找到工作。現時，這「海歸派」不再風光，從「左右逢源」變為一條「不歸路」。在可見將來，「放洋」或「內港升學」，不見得是一條「找工作」的「明路」。
★ 退一步來說，我們先不論內地學生的升學市場可持續多久。對內地家長來說，外國算是鞭長莫及。內地家長總願意多花錢為兒女們在外國租住學生宿舍。可是，香港與內地不過是一河之隔，內地家長對香港的情況算是非常瞭解。他們真的有需要以高於市價的水平，讓兒女們租住明明不在大學校舍附近的學生宿舍嗎？幾個學生們，自行找租盤不行嗎？住在深圳不可以嗎？
總結
我們確實看到有一些「好轉」的市場訊號，但以上的情況，都談不上是「轉勢」。其中，「口紅效應」及「高級品牌消費」只能算是「局部復甦」，無法養活整個香港零售業。至今，本港臨街店舖的空置率依然偏高，市場價格仍在下跌。另外，「黃金買賣」與近年的「證券業」及「保險業」都有協助內地人「走資」之嫌，遲早會被整頓。至於金融機構及家族辦公室僅對中環核心地段的甲級寫字樓有興趣，全港所有寫字樓的空置率依然高企，大部份商廈仍是無人問津。最後，幾乎所有投資者都押注在「學生宿舍」。一來、這證明香港確實沒有什麼「新投資亮點」。二來、這種「一窩蜂」行為，已明顯構成新泡沫。至今，大部份人都沒有想清楚相關投資的「可持續性」，只懂擁抱那舊時代的「大香港」情懷。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人
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