「片區開發」邁出新步伐　北都新模式激活新動能

北部都會區洪水橋／厦村新發展區首個「片區開發」試點項目上周五（3日）截標，政府共收到兩份標書。發展局局長甯漢豪其後表示，入標團隊組合多元，除地產發展商外，亦有產業營運者參與，成功發揮政府期望的「媒人」角色。這是北部都會區發展的一個重要節點，標誌着香港的土地開發模式正從傳統的地產主導，逐步轉向產業主導、融合社區發展的新路徑。

「產業先行」與過去做法截然不同

有別於傳統賣地招標，片區開發要求投標者兼顧住宅與產業用地發展。今次洪水橋片區佔地約10.5公頃，包括三幅住宅用地及三幅「企業及科技園」用地。投標者至少要發展並營運一幅產業用地，若願意發展更多產業用地，可獲額外分數。這種「產業先行」的思維，與過往「先賣地、後規劃」的做法截然不同。過去，政府將土地售予發展商後，產業引進往往變成次要考慮，最終淪為「以住宅養產業」的變相地產項目。今次招標採用「雙信封制」，價格建議評分僅佔三成，非價格建議評分佔七成。投標者能否提出具質素的產業發展方案，遠比「出價高低」重要。這種評分機制，是對「價高者得」傳統思維的一次重要修正。

兩份標書的組合頗具代表性。一份由恒基地產以獨資方式入標；另一份則由中國海外牽頭，夥拍招商局置地、華潤置地（海外）、中國旅遊集團投資運營、京東集團及信和置業，合組六大企業財團競投。京東作為電商巨頭加入投標財團，在過往土地招標中較為少見。產業營運者的參與，意味着未來的片區不只是「建樓賣樓」，而是有實際的產業內容支撐。北部都會區諮詢委員會委員劉國勳指出，今次組成的財團規模不小，參與企業實際不止兩間，對北都起步而言屬良好開端。

政府猶如「媒人」　角色已轉變

招標的另一焦點，是政府角色的轉變。甯漢豪直言，政府做到猶如「媒人」的角色，撮合發展商及產業營運企業參與北部都會區發展。具體政策層面，政府推出多項「拆牆鬆綁」措施。地價繳付方面，中標者可分期繳付，容許四分之三的地價在中標後三年內清付，期間免收利息；同時容許以交回其他北都土地抵銷地價。同時，《北部都會區發展條例草案》已於上周五（3日）刊憲，將簡化規劃和地政程序，加快工程建設。草案建議將改變土地用途的審批時間由至少九個月縮短至兩個月。草案將於下周三（8日）提交立法會首讀及二讀，目標爭取今年年底前通過。這些措施的共通點，是「提速」與「提效」。

全力提速增效不能放棄把關

在全力提速增效的同時，也不能放棄把關。片區開發涉及大規模土地整合、基建配套及較長投資回收期，對資金實力及執行能力要求甚高。如何在「拆牆鬆綁」的同時確保發展質素不降，是政府必須認真把關的課題。

同時，片區開發強調產業導入，但產業用地周邊的社區配套、交通基建、公共設施是否同步跟上？住宅單位落成後，居民的就業、上學、購物需求能否在區內滿足？政府在全力推進產業的同時，必須以發展帶動民生，不能讓民生為產業讓路。

首個「片區開發」項目收到兩份標書，入標財團份量十足，政府角色積極轉變，這些都是令人鼓舞的開端。但新的發展模式能否經受時間考驗，能否真正帶動產業升級、改善民生福祉，仍須以實際成效作答。政府在提速發展的同時，須強化監管以保障質素；在全力推進產業的同時，須關注民生以回應市民期盼。唯有在發展速度與發展質量之間、在產業效益與社會效益之間取得平衡，北部都會區才能真正成為香港新一輪發展的強勁引擎。